Jak infrastruktura przesyłowa wpływa na wartość i sprzedaż działki?

Ile infrastruktura przesyłowa obniża wartość działki

Rzeczoznawcy majątkowi przy wycenie działki obciążonej służebnością przesyłu uwzględniają kilka czynników: powierzchnię pasa eksploatacyjnego wyłączoną z pełnego użytkowania, ograniczenia w zabudowie wynikające ze strefy ochronnej, a przy gruntach rolnych — utrudnienia w uprawie. W praktyce obniżka wartości rynkowej samej działki (liczona jako różnica między ceną działki bez obciążenia a z obciążeniem) mieści się zwykle w przedziale kilku do kilkunastu procent całkowitej wartości gruntu, w zależności od tego, jaką część działki i w jakim stopniu ogranicza infrastruktura.

To jednak dopiero jedna strona równania. Jeśli infrastruktura stoi na działce bez uregulowanego tytułu prawnego — bez umowy, decyzji administracyjnej czy wpisu służebności w Dziale III Księgi Wieczystej — właściciel może dochodzić osobnego wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu oraz za bezumowne korzystanie z nieruchomości za ostatnie 6 lat. Po wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. P 10/16) roszczenia te dotyczą też infrastruktury postawionej dekady temu, co wcześniej sądy często oddalały z powodu zasiedzenia.

Sprzedać z obciążeniem, czy najpierw uregulować sprawę?

To pytanie, które regularnie pojawia się u właścicieli działek przygotowujących się do sprzedaży, i nie ma tu jednej uniwersalnej odpowiedzi:

• Uregulowanie roszczenia przed sprzedażą pozwala zatrzymać całe wynagrodzenie dla siebie i sprzedać działkę z jasnym stanem prawnym — ale wymaga czasu (ugoda pozasądowa to zwykle 3–8 miesięcy, sprawa sądowa dłużej).
• Sprzedaż bez wcześniejszego uregulowania sprawy jest szybsza, ale wymaga jasnego zapisania w umowie sprzedaży, co dzieje się z prawem do roszczenia za okres sprzed transakcji — czy zostaje przy sprzedającym, czy zostaje przeniesione na kupującego w drodze cesji. Roszczenie o zapłatę za bezumowne korzystanie za dany okres jest bowiem związane z osobą, która była wtedy właścicielem, a nie automatycznie z samą nieruchomością.
• Ujawnienie tematu kupującemu — działka z udokumentowaną, choć nierozstrzygniętą sprawą o wynagrodzenie bywa dla kupującego mniej problematyczna niż taka, o której obie strony milczą, a temat wypływa dopiero po transakcji.

W praktyce najlepiej wypada rozpoczęcie wstępnej weryfikacji jeszcze przed wystawieniem działki na sprzedaż — nawet jeśli finalne rozliczenie roszczenia potrwa dłużej niż sama transakcja, sama pisemna opinia o wartości roszczenia daje mocniejszą pozycję negocjacyjną i jasność co do zapisów w umowie.

Jak to wygląda z perspektywy kupującego działkę

Kupujący działkę z infrastrukturą przesyłową powinien sprawdzić dwie rzeczy niezależnie: po pierwsze, jak strefa ochronna wpływa na możliwość zabudowy i faktyczne wykorzystanie gruntu, po drugie — czy sprawa wynagrodzenia za dotychczasowe bezumowne korzystanie jest uregulowana, a jeśli nie, do kogo należy to roszczenie po zmianie właściciela. To dokładnie ten typ analizy, który warto przeprowadzić razem z agentem nieruchomości prowadzącym transakcję, najlepiej jeszcze przed podpisaniem umowy przedwstępnej.

Przygotowanie działki do sprzedaży — praktyczna checklista

• Sprawdź Dział III Księgi Wieczystej (ekw.ms.gov.pl) — czy jest wpisana służebność przesyłu, i na jakich warunkach.
• Zweryfikuj przebieg i typ infrastruktury na geoportal.gov.pl.
• Zleć bezpłatną analizę wstępną, żeby poznać orientacyjną wartość ewentualnego roszczenia — przez formularz kontaktowy na tej stronie lub dzwoniąc pod numer 884 792 574.
• Zdecyduj, czy chcesz uregulować sprawę przed sprzedażą, czy przenieść roszczenie na kupującego w umowie.
• Skonsultuj strategię sprzedaży i wycenę samej nieruchomości z agentem znającym lokalny rynek.

Ten ostatni punkt to obszar, w którym LexPrzesyłowy — jako inicjatywa Wałęsa Group — łączy się z drugą częścią działalności grupy: doradztwem przy sprzedaży i zakupie nieruchomości w Poznaniu i Wielkopolsce. Jeśli oprócz rozliczenia sprawy o wynagrodzenie planujesz też sprzedaż działki, warto zapoznać się z poradnikiem na co uważać przy działce inwestycyjnej w Poznaniu oraz z ofertą doradztwa inwestycyjnego Wałęsa Group, które obejmuje m.in. analizę lokalizacji, potencjału i ryzyk przy sprzedaży lub zakupie gruntów.

Kiedy roszczenie może być problematyczne?

• jeśli działka ma już wpisaną służebność przesyłu z aktualną umową i rynkowym wynagrodzeniem — roszczenie może być ograniczone do ewentualnej aktualizacji stawki;
• jeśli wcześniej podpisano ugodę obejmującą „wszelkie roszczenia" — konieczna jest analiza treści dokumentu;
• jeśli infrastruktura powstała po 2008 r. na podstawie ważnej decyzji administracyjnej.

Jak wygląda bezpłatna analiza sprawy?

Podaj numer Księgi Wieczystej lub adres działki. W ciągu 48 godzin roboczych sprawdzimy Dział III KW i geoportal, i poinformujemy o szacunkowej wartości roszczenia oraz o tym, jak najlepiej ułożyć to w kontekście planowanej sprzedaży — bezpłatnie i bez zobowiązań.

Ten artykuł ma charakter wyłącznie informacyjny i nie stanowi porady prawnej. W celu oceny konkretnej sprawy skontaktuj się bezpośrednio z Kancelarią Adwokacką Banasiak & Winowski (Poznań), partnerem prawnym LexPrzesyłowy — banasiak-winowski.pl lub tel. 884 792 574.